Simule as parcelas do financiamento do seu imóvel (SAC ou Price), com seguro mensal e comprometimento de renda.
Atualizado em 05 de set de 2026
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R$
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Taxa ao mês
%
R$
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Sistema de amortização
Valor financiado: R$ 320.000,00
1ª parcela (c/ seguro)
R$ 3.888,89
Última parcela (c/ seguro)
R$ 1.016,89
Total em juros
R$ 519.840,00
A 1ª parcela representa 48,6% da renda informada
Referência geral do mercado: até ~30% da renda bruta. Acima da faixa usual — a aprovação pode ficar mais difícil. Cada instituição tem seus próprios critérios.
Custos de escritura e registro (estimativa)
ITBI
% = R$ 8.000,00
Registro + escritura
% = R$ 4.000,00
Estimativa: ITBI costuma variar entre 2% e 3% (definido por cada município); o registro e a escritura seguem uma tabela própria de cada estado, geralmente entre 0,5% e 1,5% e proporcionalmente menor em imóveis mais caros. Ajuste os percentuais acima — total estimado: R$ 12.000,00.
Saldo devedor ao longo do tempo
Nº
Parcela
Seguro
Juros
Amort.
Saldo
1
3.768,89
120,00
2.880,00
888,89
319.111,11
2
3.760,89
120,00
2.872,00
888,89
318.222,22
3
3.752,89
120,00
2.864,00
888,89
317.333,33
4
3.744,89
120,00
2.856,00
888,89
316.444,44
5
3.736,89
120,00
2.848,00
888,89
315.555,56
6
3.728,89
120,00
2.840,00
888,89
314.666,67
⋯
360
896,89
120,00
8,00
888,89
0,00
Mostrando as 6 primeiras parcelas e a última. O seguro é um valor fixo informado por você — consulte sua instituição para o valor exato, que varia com idade e perfil.
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No financiamento de imóveis, o SAC é o sistema mais comum: a amortização é constante e a parcela começa mais alta, diminuindo mês a mês — no total, costuma pagar menos juros que o Price, onde a parcela é fixa do início ao fim.
Seguro obrigatório (MIP e DFI)
Todo financiamento imobiliário inclui um seguro obrigatório: MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel). O valor varia por instituição, idade e valor do imóvel — informe uma estimativa para ver o impacto na parcela.
ITBI, registro e escritura
Além da entrada, todo comprador paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura) e os custos de registro e escritura no cartório. O ITBI costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, variando por município; os custos de cartório seguem uma tabela própria de cada estado. Some essas taxas ao planejamento — elas não entram no financiamento e precisam ser pagas à parte. Detalhamos todos esses custos "invisíveis" em o que mais você paga além da parcela.
Use o FGTS a seu favor
Em imóveis residenciais urbanos dentro das regras do SFH, o saldo do FGTS pode entrar de três formas: reforçar a entrada (reduzindo o valor financiado e os juros totais), amortizar o saldo devedor a cada 2 anos ou abater até 80% do valor das prestações por 12 meses. Entre as exigências: 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter outro financiamento ativo no SFH nem imóvel residencial na mesma cidade. Como a amortização extraordinária reduz o saldo sobre o qual os juros incidem, usar o FGTS periodicamente costuma encurtar anos do contrato.
Prazo maior não é sinônimo de melhor
Alongar o prazo reduz a parcela, mas multiplica os juros: como eles incidem mês a mês sobre o saldo devedor, cada ano a mais de contrato é um ano a mais pagando juros sobre um saldo que cai devagar. Teste na simulação: o mesmo imóvel em 240 e em 360 meses costuma ter uma diferença enorme na linha "Total em juros". Uma boa estratégia é contratar o prazo que cabe no orçamento com folga e usar essa folga (e o FGTS) para amortizações antecipadas — que, por lei, podem ser feitas a qualquer momento com desconto proporcional dos juros.
Portabilidade: a taxa não é para sempre
Se os juros caírem ou outro banco oferecer condição melhor, você pode levar o financiamento para lá pela portabilidade de crédito — o novo banco quita o contrato no antigo e assume a dívida com a taxa nova, sem custo de "multa". Vale simular a cada queda relevante da Selic: em contratos longos, meio ponto percentual de diferença na taxa pode significar dezenas de milhares de reais.
Fontes e metodologia
Resolução CMN — normas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Legislação municipal do ITBI (varia por prefeitura)
Percentuais de ITBI e registro/escritura são padrões editáveis — ajuste-os conforme seu município e estado.
Não considera seguro variável por idade, tarifas bancárias específicas, nem eventuais subsídios (ex.: Minha Casa Minha Vida).
Os resultados são estimativas com base nas fontes acima e não substituem orientação de um profissional habilitado para decisões relevantes.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual costuma ser mais barato? ⌄
No SAC, a amortização é constante e a parcela começa mais alta e vai caindo — no total, o valor pago em juros costuma ser menor que no Price, onde a parcela é fixa do início ao fim.
O seguro (MIP + DFI) é obrigatório? ⌄
Sim, todo financiamento imobiliário exige esse seguro. O valor varia por instituição, idade do comprador e valor do imóvel — informe uma estimativa realista pra ver o impacto na parcela.
O ITBI entra no valor financiado? ⌄
Não. O ITBI e os custos de registro/escritura são pagos à parte, geralmente à vista, e não entram no valor financiado pelo banco — por isso aparecem aqui como uma estimativa separada.
Posso usar o FGTS na entrada ou nas parcelas? ⌄
Sim, em imóveis residenciais urbanos dentro das regras do SFH: na entrada, para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos ou para abater até 80% das prestações por 12 meses. É preciso ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter outro imóvel residencial na mesma cidade.
Qual o valor mínimo de entrada? ⌄
Os bancos costumam financiar até 80% do valor de avaliação (90% em alguns programas), então a entrada gira em torno de 20%. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado — e menor o total de juros pago no contrato.
Dá para trocar de banco depois de contratar? ⌄
Sim, pela portabilidade de crédito: o novo banco quita seu contrato no banco atual e assume a dívida com a taxa nova, sem multa. Só há custos menores de registro da troca — vale a pena simular sempre que os juros de mercado caírem.